2. Формирование реестра совладельцев.
Следующий шаг – формирование инициативной группой реестра совладельцев. Без наличия данных обо всех совладельцах инициативная группа не сможет законно организовать проведение учредительного собрания.
Во-первых, каждый совладелец имеет право быть уведомленным и принимать участие в собрании, поэтому нарушение такого права уже противозаконно.
Во-вторых, согласно ч. 9 ст. 6 Закона № 2866, решение о создании ОСМД, как и решения по иным вопросам, рассматриваемым учредительным собранием, будет считаться принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.
Следовательно, если при создании ОСМД отсутствуют сведения о собственниках, которые бы подтверждали, что за соответствующие решения отдало свой голос действительно большинство совладельцев, а не просто лиц, присутствующих на собрании, в дальнейшем такое собрание и принятые на нем решения могут быть признаны незаконными. Чтобы этого не произошло, следует точно убедиться, что «за» проголосовало большинство именно совладельцев, а не жильцов, зарегистрированных в квартирах лиц, родственников владельцев и т. п.
Как отмечалось, для формирования перечня всех совладельцев представителям инициативной группы целесообразно обратиться к государственному регистратору или нотариусу, чтобы получить информацию из Государственного реестра прав.
При этом Закон № 2866 не дает ответа на вопрос о том, как создать ОСМД в домах, в которых право собственности совладельцев не внесено в Госреестр прав.Вопрос актуален, поскольку в Украине очень много домов старого жилого фонда, где проживают граждане, право собственности на квартиры в которых подтверждается бумажными правоустанавливающими документами, но информация об этом не внесена в Госреестр прав.
С практической точки зрения, в этих случаях членам инициативной группы следует обращаться непосредственно к лицам, проживающим в квартирах в таком доме, и устанавливать, кто является владельцем каждой квартиры.
Отметим: при осуществлении государственной регистрации ОСМД правоустанавливающие документы совладельцев не проверяются. Однако невыяснение информации касательно отдельных владельцев квартир и неуведомление их о проведении учредительного собрания может стать основанием для судебных исков отдельных недовольных граждан.
Чтобы минимизировать риски возникновения подобных проблем, рекомендуем сделать следующие шаги:
1) попытаться получить информацию из Госреестра прав – таким образом будет получена информация о владельцах определенной части квартир;
2) касательно прочих квартир – попробовать установить владельцев самостоятельно путем поквартирного обхода и т. п.;
3) проводить активную информационную работу с жильцами, развесить объявления, распространить письменные уведомления в каждую квартиру. Уведомления следует вручать под подпись, а в случае невозможности – отправлять почтой, сохраняя доказательства отправки. Не лишним будет сделать объявление о собрании в местной газете.
Если инициативная группа со всем успешно справится, но по каким-то причинам не сможет уведомить отдельных владельцев, помехой на пути создания ОСМД это не станет. А претензии таких собственников, в т. ч. судебные иски, будут юридически несостоятельными. Нарушение же порядка уведомления может иметь негативные последствия.