Услуги для ОСМД и ЖСК

Чтобы создать ОСМД, на первом этапе необходимо сформировать инициативную группу (не менее 3 человек). В состав инициативной группы имеют право войти только владельцы квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме, поэтому квартиросъемщики и арендаторы не могут быть инициаторами создания ОСМД. Исключение – если владелец съемной квартиры выдал им соответствующую доверенность.

Основной целью инициативной группы является созыв учредительного собрания, а также подготовительная разъяснительная работа, подготовка проектов документов для рассмотрения на учредительном собрании, запрос в Госреестр прав и т. п.

Для этого инициативная группа должна назначить дату проведения, время и конкретное место учредительного собрания. Закон предусматривает, что время и место проведения должны быть удобными для большинства возможных участников собрания.

Следующий шаг – формирование инициативной группой реестра совладельцев. Без наличия данных обо всех совладельцах инициативная группа не сможет законно организовать проведение учредительного собрания.

Во-первых, каждый совладелец имеет право быть уведомленным и принимать участие в собрании, поэтому нарушение такого права уже противозаконно.

Во-вторых, согласно ч. 9 ст. 6 Закона № 2866, решение о создании ОСМД, как и решения по иным вопросам, рассматриваемым учредительным собранием, будет считаться принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.

Следовательно, если при создании ОСМД отсутствуют сведения о собственниках, которые бы подтверждали, что за соответствующие решения отдало свой голос действительно большинство совладельцев, а не просто лиц, присутствующих на собрании, в дальнейшем такое собрание и принятые на нем решения могут быть признаны незаконными. Чтобы этого не произошло, следует точно убедиться, что «за» проголосовало большинство именно совладельцев, а не жильцов, зарегистрированных в квартирах лиц, родственников владельцев и т. п.

Как отмечалось, для формирования перечня всех совладельцев представителям инициативной группы целесообразно обратиться к государственному регистратору или нотариусу, чтобы получить информацию из Государственного реестра прав.

При этом Закон № 2866 не дает ответа на вопрос о том, как создать ОСМД в домах, в которых право собственности совладельцев не внесено в Госреестр прав.Вопрос актуален, поскольку в Украине очень много домов старого жилого фонда, где проживают граждане, право собственности на квартиры в которых подтверждается бумажными правоустанавливающими документами, но информация об этом не внесена в Госреестр прав.

С практической точки зрения, в этих случаях членам инициативной группы следует обращаться непосредственно к лицам, проживающим в квартирах в таком доме, и устанавливать, кто является владельцем каждой квартиры.

Отметим: при осуществлении государственной регистрации ОСМД правоустанавливающие документы совладельцев не проверяются. Однако невыяснение информации касательно отдельных владельцев квартир и неуведомление их о проведении учредительного собрания может стать основанием для судебных исков отдельных недовольных граждан.

Чтобы минимизировать риски возникновения подобных проблем, рекомендуем сделать следующие шаги:

Если инициативная группа со всем успешно справится, но по каким-то причинам не сможет уведомить отдельных владельцев, помехой на пути создания ОСМД это не станет. А претензии таких собственников, в т. ч. судебные иски, будут юридически несостоятельными. Нарушение же порядка уведомления может иметь негативные последствия.

Получив необходимую информацию о совладельцах, инициативная группа может перейти к подготовке и созыву учредительного собрания. Назначив дату проведения учредительного собрания, инициативная группа обязана уведомить каждого совладельца об этом не менее чем за 14 дней до определенной даты в письменной форме.

Законом предусматривается 2 способа передачи уведомления совладельца об учредительном собрании:

• вручить «в руки» под расписку;
• почтовым отправлением (заказным письмом).

Какой из этих способов выбрать – решает сама инициативная группа. На практике их часто комбинируют. Большинство уведомлений вручают лично, а тем, кто проживает по другому адресу или, например, отказывается ставить подпись о получении уведомления, – отправляют заказным письмом.

Нарушение процедурной нормы касательно уведомления всех совладельцев может послужить основанием для судебного обжалования государственной регистрации ОСМД.

Не рекомендуется включать в повестку дня учредительного собрания вопросы неопределенного характера, например, «организационные вопросы», «прочее», «разное». Вместо этого лучше четко указать все вопросы, которые планируется рассмотреть.

Образец уведомления совладельцев о проведении учредительного собрания

Заседание собрания ведет председатель, избираемый большинством голосов присутствующих совладельцев или их представителей. На учредительном собрании необходимо организовать подсчет голосов. Для этого из числа совладельцев или их представителей можно выбрать счетную комиссию.

Решение на учредительном собрании принимается путем поименного голосования. Каждый совладелец (его представитель) в ходе голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Например, в доме 120 квартир и нежилых помещений, общая площадь которых составляет 5 000 кв. м. Гражданину П. принадлежит квартира А, ее площадь – 100 кв. м. Рассчитаем, какова доля площади квартиры гражданина П. в общей площади квартир и нежилых помещений:

100 кв. м / 5 000 кв. м * 100% = 2%.

Следовательно, гражданин П. будет иметь 2% голосов на учредительном собрании.

Рекомендуем заранее осуществить соответствующие расчеты и зафиксировать их, чтобы не пришлось тратить время на собрании. А перед началом собрания – на примерах объяснить присутствующим принцип подсчета голосов.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев. Решение оформляется личной подписью каждого проголосовавшего с указанием результата голосования («за» или «против»).

Раньше часто возникали ситуации, когда решение о создании ОСМД во время голосования не набирало достаточного количества голосов «за» или «против». На этот случай новой редакцией Закона № 2866 предусмотрен отдельный механизм – письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на учредительном собрании. Такой опрос может быть проведен в течение 15 календарных дней с даты учредительного собрания. В то же время, если в течение указанного срока необходимого количества голосов «за» не набрано, решение считается непринятым.

Письменный опрос проводится инициативной группой. По желанию в нем также могут принять участие и другие совладельцы. Письменный опрос выглядит так: совладельцу дают ознакомиться с текстом, в котором излагается предложение в виде резолюции, по которой участнику опроса предлагается ответить «за», «против» или «воздержался». Вопрос о создании ОСМД и утверждении устава должен иметь четкую и понятную формулировку, не допускающую различных толкований. Письменный опрос совладельцев проводится путем собственноручного заполнения ими листов опроса, в которых указываются: день опроса; Ф.И.О. совладельца; документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение; номер квартиры или нежилого помещения; общая площадь квартиры или нежилого помещения; документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени совладельца (для представителей); ответ совладельца на вопрос «да», «нет» или «воздержался»; личная подпись совладельца и лица, проводившего опрос.

Принуждать в процессе проведения письменного опроса совладельцев проголосовать «за» или «против» принятия соответствующего решения, а также вознаграждать их за это в любой форме запрещено.

Все результаты опроса фиксируются в протоколе собрания. Голоса, поданные в результате проведения процедуры письменного опроса, учитываются при принятии решения и имеют такую ​​же юридическую силу, что и голоса, поданные непосредственно на учредительном собрании. Листы письменного опроса совладельцев нумеруют, прошнуровывают и добавляют к соответствующему протоколу собрания.

Одновременно с принятием решения о создании ОСМД учредительное собрание утверждает его устав. Проект данного документа следует подготовить заранее. Устав в двух экземплярах будет подписывать председатель учредительного собрания или любое другое уполномоченное собранием лицо, подпись на уставе следует заверить нотариально.

Устав ОСМД должен соответствовать требованиям, предусмотренным Законом № 2866. Устав является учредительным документом ОСМД. Устав объединения составляется в соответствии с типовым уставом, который утверждается центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере ЖКХ.

На сегодняшний день остается действующим типовой устав объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденный приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 № 141. Однако, согласно заключительным положениям Закона № 417, уставы ОСМД, утвержденные до 1 июля 2015 года, действуют в части, не противоречащей Закона № 417. На практике госрегистраторы часто не принимают уставы, подготовленные по старому типовому образцу. Встречаются 2 ситуации – госрегистраторы отправляют инициаторов ждать утверждения нового типового устава либо принимают для регистрации «доработанный» устав, не противоречащий требованиям Закона № 417. Поэтому упомянутый типовой устав использовать в неизмененном виде точно не стоит.

В целом при подготовке устава возможны 2 варианта. Первый заключается в том, чтобы взять за основу типовой устав. При этом внести в него ряд изменений с целью приведения в соответствие с действующим законодательством: изъять все устаревшие положения о членстве в ОСМД, его условиях, порядке вступления и исключения и т. д.; скорректировать нормы состава имущества ОСМД, в частности нормы относительно состава имущества совладельцев с учетом действующего законодательства; дополнить соответствующие разделы о правах и обязанностях совладельцев; доработать нормы касательно руководящих органов ОСМД и т. п.

Второй вариант более сложный – разработать новый устав, что мы и рекомендуем сделать. При этом к подготовке устава лучше привлечь специалистов, поскольку он должен учитывать специфику дома, его жителей, быть «жизнеспособным» и рассчитанным на реальное применение при решении практических ситуаций.

Закон определяет перечень данных, которые обязательно должны быть в уставе:

• название и местонахождение объединения;
• цель создания, задачи и предмет деятельности объединения. ОСМД создается для обеспечения и защиты прав совладельцев и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования общего имущества, обеспечения своевременного поступления денежных средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами;
• уставные органы объединения, их полномочия и порядок формирования;
• порядок созыва и проведения общего собрания;
• периодичность проведения собрания;
• порядок голосования на собрании и принятия решений на нем;
• перечень вопросов, для решения которых требуется квалифицированное большинство голосов;
• источники финансирования, порядок использования имущества и денежных средств объединения;
• порядок принятия сметы, создания и использования фондов объединения, включая резервные, а также порядок оплаты общих расходов;
• перечень вопросов, которые могут решаться собранием представителей;
• права и обязанности совладельцев;
• ответственность за нарушение устава и решений уставных органов;
• порядок внесения изменений в устав;
• основания и порядок ликвидации, реорганизации (слияния, разделения) объединения и решение имущественных вопросов, связанных с этим.

Обратите внимание, что отсутствие хотя бы одного из вышеприведенных условий в уставе может привести к отказу в государственной регистрации ОСМД.

Устав может содержать другие положения, которые являются существенными для деятельности объединения и не противоречат требованиям законодательства. Включение в устав сведений о составе совладельцев не является обязательным.

Моментом, с которого ОСМД считается созданным, является не принятие решения учредительным собранием о создании ОСМД, а государственная регистрация объединения. Поэтому государственная регистрация юридического лица является последним этапом в процедуре создания ОСМД.

Процедура государственной регистрации ОСМД аналогична государственной регистрации юридических лиц.

В соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей» для проведения государственной регистрации ОСМД как юридического лица уполномоченному учредительным собранием лицу необходимо подать государственному регистратору следующие документы:

• заполненную регистрационную карточку на проведение государственной регистрации юридического лица;

• экземпляр оригинала (ксерокопию, нотариально заверенную копию) решения о создании ОСМД и утверждении его устава. Таким документом является протокол учредительного собрания;

• два экземпляра Устава ОСМД.

Отметим: законодательством не предусмотрено предоставление государственному регистратору списка совладельцев объединения. Кроме того, подтверждать правоустанавливающими документами наличие права собственности на квартиры и нежилые помещения совладельцев во время государственной регистрации ОСМД не требуется. Ответственность за достоверность сведений, указанных в представленных документах, возлагается на владельцев жилых (нежилых) помещений и заявителя.

На сегодняшний день устранена проблема передачи дома с баланса на баланс при создании ОСМД, которая долгое время мешала нормальному началу функционирования ОСМД и предопределяла большое количество судебных споров. Теперь ОСМД нет необходимости принимать собственный дом на баланс и ждать от бывшего балансодержателя, когда он снизойдет подписать акт приема-передачи.

Кроме того, бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания объединения, после государственной регистрации ОСМД в течение 3 месяцев должен передать ОСМД экземпляр технической и прочей предусмотренной законодательством документации на дом, а также документ, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технический паспорт и планы инженерных сетей. Если такая документация отсутствует, бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания объединения, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает ее за свой счет.

Зарегистрировать ОСМД онлайн на iGov

Узнать подробнее